건축물대장 무료열람 및 발급은 정부24에서 누구나 가능합니다. 건축물대장을 확인하지 않으면 계약하려는 집이 위반건축물로 등록되어 있다는 사실을 놓칠 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 등기부등본은 꼼꼼히 확인하면서도, 정작 건축물대장은 확인하지 않는 경우가 있습니다. 특히 위반건축물로 등록된 주택은 전세보증금반환보증 가입이 제한될 수 있으므로 계약 전에 꼭 확인해야 합니다.
이번 글에서는 건축물대장이 무엇인지, 정부24에서 무료로 열람·발급받는 방법과 위반건축물 표시를 확인하는 방법까지 알려드리겠습니다.
건축물대장이란? 전세 계약 전에 확인해야 하는 이유
건축물대장은 건물의 위치, 면적, 구조, 용도 등 건축물에 관한 정보를 기록한 공적 장부입니다.
전세 계약을 할 때 흔히 확인하는 등기부등본과는 확인할 수 있는 내용이 다릅니다.
| 구분 | 주요 확인 사항 |
| 등기부등본 | 건물 소유자, 근저당권, 압류 등 권리 관계 |
| 건축물대장 | 건물 용도, 면적, 구조, 위반건축물 여부 |
예를 들어 실제로는 주거용 원룸처럼 보이더라도 건축물대장에는 ‘근린생활시설’로 등록되어 있을 수 있습니다.
또한 허가 없이 건물을 증축하거나 용도를 변경해 위반건축물로 등록된 경우도 확인할 수 있습니다.
따라서 전세 계약 전에는 등기부등본뿐 아니라 건축물대장도 함께 확인해야 합니다.
건축물대장 무료열람 및 발급 방법 (정부24)
건축물대장은 정부24에서 누구나 무료로 열람하거나 발급할 수 있습니다.
집주인의 동의 없이 신청할 수 있으며, 인터넷으로 신청하면 열람과 발급 모두 수수료가 없습니다.
다만 주민센터 등에서 방문 신청하면 발급 1건당 500원, 열람 1건당 300원의 수수료가 발생합니다.
1. 정부24 건축물대장 접속하기
정부24 홈페이지에 접속한 후 검색창에 ‘건축물대장’을 입력합니다.
검색 결과에서 ‘건축물대장 등본(초본) 발급(열람)’ 서비스를 선택하고 [발급하기]를 클릭합니다.
다음 화면에서 필요한 서비스를 선택하면 됩니다.
- 건축물대장(열람): 건축물 정보를 화면에서 확인할 때
- 건축물대장(발급): 건축물대장 서류를 발급받아 제출하거나 보관할 때
전세 계약 전에 위반건축물 여부만 확인하려면 ‘건축물대장(열람)’을 선택하면 됩니다.
2. 건축물 주소 입력하기
신청내용에서 확인하려는 건물의 주소를 입력합니다.
- 주소구분에서 ‘도로명’ 또는 ‘지번’을 선택합니다.
- 건축물소재지의 [검색] 버튼을 눌러 주소를 찾습니다.
- 건축물 구분을 선택하고 본번·부번을 확인합니다.
이때 실제 전세 계약을 하려는 건물의 주소와 일치하는지 확인하세요.
3. 건축물대장 종류 선택하기
주소를 입력했다면 대장구분과 대장종류를 선택합니다.
건물 유형에 따라 선택해야 하는 항목이 다릅니다.
| 건물 유형 | 대장구분 및 대장종류 |
| 단독주택 | 일반 → 일반 |
| 다가구주택 | 일반 → 다가구 |
| 아파트 | 집합 → 전유부 |
| 빌라(다세대·연립주택) | 집합 → 전유부 |
| 집합건축물인 오피스텔 | 집합 → 전유부 |
※ 참고: 빌라는 일반적으로 다세대·연립주택을 가리키지만, 다가구주택을 빌라라고 부르는 경우도 있습니다. 실제 건축물 유형에 맞춰 대장구분을 선택하세요.
아파트나 다세대주택처럼 호실별로 구분된 집합건축물이라면 ‘전유부’를 선택하고 계약하려는 동·호수를 지정하면 됩니다.
참고로 집합건축물대장의 표제부는 건물 전체에 관한 정보이고, 전유부는 개별 호실에 관한 정보입니다.
4. 건축물대장 열람·발급하기
신청 정보를 입력했다면 화면 하단의 자동입력 방지 숫자를 입력하고 [확인] 버튼을 누릅니다.
이후 신청을 완료하면 MyGOV → 나의 신청내역 → 서비스 신청내역에서 처리 결과를 확인할 수 있습니다.
건축물대장 무료열람을 신청했다면 화면에서 내용을 확인하고, 발급을 신청했다면 발급된 서류를 출력할 수 있습니다.
건축물대장 위반건축물 확인 방법
건축물대장을 열람했다면 가장 먼저 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 확인하세요.
위반건축물이란 건축법 등을 위반하여 건축하거나 변경한 건축물을 말합니다.
대표적으로 다음과 같은 사례가 있습니다.
- 허가나 신고 없이 건물을 증축한 경우
- 필요한 허가 없이 건축물의 용도를 변경한 경우
- 허가나 신고 없이 대수선한 경우
이러한 위반 사항에 대해 관할 지자체가 시정명령을 내리면 건축물대장에 위반 내용을 기재하도록 규정되어 있습니다.
위반건축물 표시, 어디에 있을까?
일반건축물대장은 상단 오른쪽에서 ‘위반건축물’ 표시를 확인할 수 있습니다.
아래 예시에서는 노란색으로 표시된 부분입니다.
위반건축물 표시가 있다면 건축물대장의 변동사항 등 관련 기재 내용을 확인하고, 구체적인 위반 내용과 시정 여부를 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 문의하는 것이 좋습니다.
⚠️ 위반건축물 표시가 없다면 안전할까요?
건축물대장에 위반건축물 표시가 없다고 해서 불법 증축이나 용도변경이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
실제 건물 상태와 건축물대장 내용이 다르다면 관할 지자체에 확인하는 것이 좋습니다.
위반건축물이면 전세보증보험 가입이 안 될까?
위반건축물을 확인해야 하는 중요한 이유 중 하나는 전세보증금반환보증 가입과 관련이 있기 때문입니다.
HUG 주택도시보증공사의 가입 기준에는 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 한다는 조건이 있습니다.
다만 아파트는 이 위반건축물 심사 기준에서 제외됩니다.
| 주택 유형 | HUG 위반건축물 심사 기준 |
| 아파트 | 위반건축물 심사 대상 제외 |
| 다세대·연립주택 | 해당 호실의 전유부 기준 |
| 단독·다가구주택 | 건축물대장 위반건축물 여부 확인 |
| 주거용 오피스텔 | 해당 호실의 전유부 기준 |
HUG는 집합건축물의 경우 표제부가 아닌 전유부를 기준으로 위반건축물 여부를 심사합니다.
따라서 건물 전체에 위반 사항이 있다고 해서 모든 호실의 보증가입이 무조건 불가능한 것은 아닙니다.
다만 위반건축물 기준을 충족하더라도 주택가격, 선순위채권, 전세계약 조건 등 다른 보증가입 요건까지 충족해야 합니다.
전세보증금반환보증 가입을 계획하고 있다면 계약 전에 보증기관에서 가입 가능 여부를 확인하세요.
건축물대장 확인 후 전세 계약 시 주의사항
건축물대장을 확인했다고 해서 전세사기 위험을 모두 피할 수 있는 것은 아닙니다.
계약 전에는 다음 사항도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
① 등기부등본 확인
등기부등본에서 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인하고, 근저당권이나 압류 등 권리관계도 살펴보세요.
② 건축물 용도 확인
건축물대장에 기재된 건물의 용도가 실제 사용 상태와 일치하는지 확인하세요.
특히 주택처럼 보이지만 근린생활시설로 등록된 경우에는 전세대출이나 보증가입이 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다.
③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
계약하려는 주택이 보증기관의 가입 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
위반건축물 여부뿐 아니라 주택가격, 선순위채권 등도 함께 심사하기 때문입니다.
집주인이 위반건축물을 바로잡겠다고 한다면?
집주인이 계약 전에 위반 사항을 시정하겠다고 설명하는 경우도 있을 수 있습니다.
이때는 말로만 약속받기보다 실제 시정 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
관할 지자체에 시정 완료 여부를 확인하고, 건축물대장의 위반건축물 표시가 정리되었는지 확인한 후 계약 여부를 판단하세요.
보증보험 가입을 계획하고 있다면 보증기관에도 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
전세 계약은 적지 않은 보증금이 오가는 만큼 계약 전에 확인해야 할 사항도 많습니다.
등기부등본으로 소유자와 권리관계를 확인했다면, 건축물대장에서는 건물의 용도와 위반건축물 여부를 반드시 확인하세요.
건축물대장은 집주인 동의 없이 신청 가능하며, 정부24에서 무료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다.
계약서에 서명하기 전 건축물대장까지 확인하는 습관이 전세보증금을 지키는 데 도움이 될 수 있습니다.
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